猎云网注：吴亚军只选择回答了本刊编辑提出的问题，她认为疫情是一个非常好的压力测试，那些“强”的公司，过去的积淀会在危机面前产生爆发力。文章来源：中国企业家杂志（ID：iceo-com-cn），作者：李艳艳，编辑：米娜。
“下半年往后，融不融资，无所谓了。”龙湖集团董事长吴亚军霸气不减。3月24日下午，吴亚军在回应《中国企业家》提问时，主动披露了龙湖的融资进展。
疫情冲击下，房企普遍强化主业、保有现金流，龙湖的多元化策略是否会做调整？整场发布会，吴亚军只选择回答了本刊编辑提出的这一个问题。
“我们去年下半年就很注重现金流。今年年初，1月份已完成全年的基本融资。”这也佐证了她对现金流话题的理解：“现金流不是今天才着急的事，而是要天晴的时候补屋顶，你早就要着急。”
疫情突袭后，吴亚军经常跟公司高管一起做压力测试。他们预计，即便在疫情严重的状态下，公司仍可以保证“比较正常地活着”。因此，哪怕市场情势微弱，相比去年，今年的利润指标仍要考虑有所增长。
“我觉得这就是强者的姿态。”吴亚军说。
同日午间，龙湖发布2019年度财报，龙湖持有现金609.5亿元，净负债率为51%。在利润相关指标上，2019年，龙湖实现归属于股东的溢利为183.4亿元。毛利同比增长28.5%至508亿元。相比于25%的房地产行业平均毛利率水平，龙湖的毛利率为33.6%。
吴亚军解释称，她所理解的“强”不是说要强、好强，而是指过去的积淀在未来某一天的危机中，能够产生一定爆发力。她对疫情中公司团队的表现非常骄傲，因为他们表现出了龙湖最真实的底色。疫情是一个非常好的压力测试，团队过去做的任何准备，今天都有了意义。
吴亚军的话语风格，透露出房企高层当下少有的锋芒。尽管目前龙湖跟所有房企一样，身处“黑天鹅”漩涡，不得不直面一系列不确定的难题。疫情冲击下，龙湖旗下大量投资性物业首当其冲，经营遭遇到了打击。
业绩会上，龙湖集团首席执行官邵明晓直言，疫情对商业地产冲击较大，“2月份龙湖天街关店数量接近八成”，龙湖立刻实行减租政策，涉及费用近5亿元。邵明晓称，减租带来的影响，会在未来通过逐步运营去消化，“全年力保60亿商业租金收入达成”。
一个普遍的事实是，当前大环境下，强化主业成为很多房企的第一要义。目前，龙湖旗下共有四大航道，分别是地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务。在此基础上，其多元化布局策略是否会有新变化？面对《中国企业家》的疑问，吴亚军回应称，这四个航道都是龙湖的主业，都值得强化。
“对龙湖来讲，（四个航道的）客户是差不多的，能力是差不多的。如果跨了一个领域，是我们能力之外或者是现有客户之外的客户，那叫跨专业、跨行业。所以（当前行业遭遇的）这点难度根本不能称其为难题，因为是在龙湖的能力圈之内。”
吴亚军还表示，一个公司怎么确定自己的变革和自己的主业，是能力圈决定的，是时代机遇决定的。所以龙湖怎么转危为机，这次疫情中的应对将产生借鉴意义。
危与机
“疫情对龙湖天街冲击较大，2月份整体客流跌幅与关店数量达到近八成。”邵明晓坦言，虽然目前39个商场已全部开业，名义上的复工面积达到50%～60%，但客流和客户信心仍在恢复中，预计3月份能恢复至五成左右。
他补充说，对于公司商业的回暖时点，中小学及大学开学时间是重要的判断指标。他预计，4月上旬至中下旬，多个城市的大学及中小学将陆续复学。
龙湖自2000年起介入商业地产，并在2011年确立了“持商业”战略，即平均每年按照销售回款的10%来投资持有物业。同年，龙湖集团成立商业地产部。过去二十年里，中国商业经历了由线下到线上，再回到线下的曲线运动，当商业地产成为龙湖继住宅开发后的又一主战场后，龙湖恰好拥抱到了线下商业的二次繁荣。如今疫情突袭，又给线下商业带来了短期内不小的打击。
龙湖年报称，龙湖集团现有39座商场开业，整体出租率为98.5%。在租金收益方面，2019年内，商业租金增长31.9%至47.5亿元，同店增长达到19%；商场销售额为267亿元，同比增长25%。龙湖集团首席财务官赵轶透露，2020年还将有9座新商场亮相。
作为四大主航道业务之一的长租公寓业务，今年也被给予新期待。年报数据中，截至2019年底，龙湖冠寓累计开业房间数量达7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增幅150.6%，整体出租率为77.4%，开业超过六个月的房源出租率为87.3%。业绩会上，邵明晓披露了龙湖冠寓的新目标：2020年新开2.5万间，总数达10万间。
在他的预期中，今年龙湖冠寓的收入或将接近20亿元，且实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润）转正。“疫情对于长租公寓业绩提升短期会有影响，但是中长期我们非常坚定地看好。”
至于龙湖操盘最久、利润贡献最大的地产开发业务发展情况，邵明晓介绍，目前已经实现153个售楼处的复工，除了武汉，其他区域的售楼处已经全部复工。“整个市场正在复苏，无论是供货还是市场反应，都是可控的。”
年报显示，截至2019年末，龙湖集团的土地储备合计6814万平方米，权益面积为4742万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5737元，为当期签约单价的33.7%。邵明晓表示，龙湖内部对拿地金额的安排，是按照全年净负债率倒算来计划支出的。“今年前两个月是拿地的好时机，龙湖补充了17个项目，今年整体拿地预算会在去年基础上稳中有增。”
随着房企的销售压力，叠加偿债高峰期的到来，使得很多房企资金链进一步承压。但吴亚军对龙湖的现金流安全充满自信。
“稳健的财务盘面和自律的融资是应对未来不确定性市场的底气。”赵轶在业绩会上称，2020年以后，公司刚性到期贷款相当少，且均已做好还款安排，未来将继续保持融资主动性，以自律换自由。赵轶称，现在国内流动性相对宽松，优质企业还有去公开市场发债的机会。下一步，龙湖不排除在境内公司债领域进行融资尝试。
可以看到，在龙湖的2019年度财报中，综合借贷总额为1460亿元，平均融资成本仅4.54%，平均贷款年限为6.04年。而从债务结构来看，有息负债中的一年内到期债务为人民币139.3亿元，占总债务比例仅为9.5%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.38。
规模放缓“后时代”
在很多分析师和房企同行的眼中，创建于1993年的龙湖是地产界的优等生。为什么？至少从规模来看，龙湖自上市至今，经历了同比增速趋缓的“V字型”走势。2016年，龙湖的销售收入不过881亿元，营业额548亿元，在当时的一线团队里，算得上中等水平。
但也是在那个时候，吴亚军在内部交流时认为，放缓扩张速度，是在关键时刻所做的“艰难而正确的决定”，“若要我站在两三年后的时点上来评价，这是一个漂亮的‘空中转体720度，再加上直体前滚翻’的高台跳水（只是入水时水花有点大）。”吴亚军说。
经过几年沉淀，慢下来的龙湖地产实现了三大要素（盈利能力、负债比率、现金流）的稳健发展。2016年，龙湖归属于上市公司股东的净利润达到91.5亿元，超过规模排名第一的中国恒大，相比排名第三的碧桂园（营业收入1531亿元），也只少了23.7亿元。龙湖的毛利率达到29.1%，同样超过前三甲，53.9%的净负债率在行业里属于稳健水平。
现金流来源方面，通过几年转型布局，龙湖已经持有规模不少的商业和长租公寓等投资性物业体量，租金已为公司带来稳定收益。2017年，龙湖合约销售额首次突破千亿，超过1560亿元，同比2016年几近翻倍。其中，投资性业务租金收入大涨，金额同比增长近四成。
更明显的变化发生在2018年年初，龙湖提出“空间即服务”全新战略，由地产开发单一的主航道业务，演进为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道并进，并试水养老、产城等创新领域。也是在这一年，18岁的龙湖商业步入规模发展“快车道”，已进入的核心一二线城市的数量达到18个。
行业集中度正在加深。龙头房企的规模梯度加速“膨胀”，闽系同行者奋起直追，相比之下，龙湖步履稍缓。吴亚军曾给公司2018年“定调”，增长目标30%，销售额突破2000亿元，力争行业前十，保持适当规模优势。这一年，公司实现合同销售额2006.4亿元，较上年增长28.5%，“踩线”完成2000亿元销售目标。赵轶称，龙湖2019年全年销售目标暂定为增长10%。
赵轶称，鉴于限价政策影响，未来毛利率会回归到25%～～30%的水平。现金流来源中，2019年龙湖投资性物业收入57.9亿元(不含税租金收入)，同比增长超四成。从物业投资业务的构成来看，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79%、20.3%和0.7%。
据最新财报，2019年，龙湖集团实现合同销售额2425亿元，同比增长20.9%，超额完成此前定下的2200亿元年度目标；营业额1510.3亿元，同比增长超三成。据第三方机构测评，龙湖集团2019年合同销售额在国内房企中排名第十。
一个难以忽视的行业背景是，相较前两年，房企销售增速普遍放缓，但房企对于规模的核心诉求并未改变。强者恒强格局形成，百强房企之间收并购案例频现，行业集中度开始加速。
龙湖对规模的说法是：不追求单一维度的规模增长，一直强调有利润的回款，有质量的签约。在今年的业绩发布会中，“规模”二字在高管的话语体系中总计出现六次。邵明晓透露，最近这段时间，龙湖高管每十天做一次压力测试。总体来看，今年整体销售不会受到太大影响（除武汉地区外）。
2020年龙湖将销售目标定为2600亿元。龙湖今年1～2月的销售收入接近170亿元，同比下降31%。邵明晓称，今年1月下旬以来，疫情对销售和供货虽有影响，但整体可控，3月份的销售数字或将超过200亿元，据此推测，“今年上半年完成销售目标的四成问题不大”。
