本文转载自：投中网，作者：陶辉东。猎云网已获授权。
一个冉冉升起的资产类别，正在成为顶尖PE的新投资热点。
1月20日，投中网获悉鼎晖夹层旗下新基建专项投资基金完成近10亿元人民币首关，投资人包括多个国资平台, 另有多家保险公司、国资平台、高校捐赠基金拟参与后续募集。该基金预计将在2025年完成设立，目标规模25亿元人民币。
这只新基建专项基金的具体投向，将是AI时代至关重要的基础设施——数据中心。
数据中心一般也叫做IDC(Internet Data Center)，是集数据存储及数据计算于一体的信息基础设施，新基建最为核心的内容之一。而随着AI的爆发式发展，AIDC（即人工智能数据中心）的概念也火了起来，其重要性更加凸显，有“算力即国力”之说。
不过，虽然在海外市场上数据中心已经是另类投资中一个相当成熟的资产类别，但在国内目前还处在“早起的鸟儿有虫吃”的阶段。而像鼎晖这样的顶尖PE募起了专项基金，无疑是一个值得关注的信号。
鼎晖夹层目前是国内最为领先、管理资产规模最大的夹层基金，此前已经连续创造了多个国内夹层业“第一”——第一个有成功基金退出经验、第一个引入险资作为LP、第一个实现LP完全机构化。
在对数据中心的投资上，鼎晖夹层又一次引领了行业。鼎晖夹层首次投资数据中心资产是在2018年，是国内最早开辟数据中心领域投资的私募基金之一。数年来，鼎晖夹层在低调中完成了相当深入的布局，目前已经累计投资13个数据中心项目，投资金额超过50亿元。
2020年10月，鼎晖夹层团队募集了20亿元规模的国内首支人民币数据中心专项基金。本次募集的新基建专项投资基金，已经是鼎晖夹层发起的第二支专注于投资数据中心的专项基金了。
现在回头一看，鼎晖夹层的这两只基金正好处在中国数据中心产业扩张的两个重要节点上：首支基金恰逢数据中心被列入新基建，行业关注度陡然升高；第二支基金则募集在AI革命徐徐展开之际，数据中心的新一轮增长周期苗头初现。
保守估计，数据中心将是一个规模至少达到数千亿元的巨大市场，对PE等投资机构来说，这是一个崭新的机会，现在盛宴似乎才刚刚开场。
AI时代已经到来，算力缺口持续扩大
可能会令一些投资人心存疑虑的是，中国数据中心行业此前刚刚经历了一轮小周期，目前正处在一个相对低潮期。
上一轮周期的起点是2020年，这一年有两件大事，一是数据中心被列入国家“新型基础设施”的范畴，二是“东数西算”工程被正式提出。增长前景看好、市场规模巨大，同时国家又高度支持，一时之间包括外资、上市公司在内的各路玩家纷纷涌入，使得国内数据中心的投资呈现井喷式的增长。科智咨询的数据显示，2020年中国传统IDC业务市场规模达到994亿元，同比增长了22.1%。
但是，这一轮数据中心投资热正好赶上了全球疫情卫生危机，很快就由于需求冲击而消退。还是科智咨询的数据，到2023年中国传统IDC业务市场的同比增长率滑落到了6.4%。中国IDC业务市场出现了短期的供大于求，进入到调整阶段。
这也是为什么，尽管时间来到2024年，生成式AI将带来巨大的算力缺口已经是一个可以预见的事实，市场却并未在第一时间给出回应。
鼎晖投资管理合伙人，鼎晖夹层创始合伙人胡宁表示，在2024年上半年，他还经常会碰到有机构投资人问，这一次周期会有什么不一样？会不会热炒一阵就过去了？
而从现有数据来看，尽管新一轮AI革命还处在非常早期的阶段，其带来的“智算”需求已经非常可观。自2022年底ChatGPT-3.5横空出世以来，无论是国内还是国外的互联网大厂都在争相投资建设数据中心。
在美国，亚马逊、微软、谷歌等巨头的AI军备竞赛已经开启。经统计，它们仅已明确宣布的数据中心资本开支计划总和就已经达到2,851亿美元，其中1,985亿美元将投资于美国。
在中国，各互联网大厂的IT支出也在迅速回暖，已连续多个季度实现三位数的爆发增长。其中最为凶猛的当属字节跳动。浙商证券研报指出，字节跳动2024年资本开支达到了800亿元，接近百度、阿里、腾讯的总和（约1,000亿元）。并且字节跳动还在继续加大算力投入，在2025年资本开支有望达到1,600亿元，其中约900亿元将用于AI算力的采购，700亿元用于IDC基建以及网络设备。
2024年9月，字节跳动火山引擎智能算法负责人吴迪曾表示，2027年豆包每天Token消耗量预计超过100万亿，是原来的100倍以上。这带来的算力需求将是一个天文数字。
随着智算需求的迅速增长，2024年中国数据中心行业的供需关系正在得到改善。据鼎晖IDC团队调研了解，目前中国数据中心的新增需求已经有70%来自AI。
一方面是上一轮周期的底部，另一方面新需求正在显现，这给仍然坚守在市场上的玩家造就了一个格外有利的投资窗口。
首先，在资金方面，过去几年涌入市场的“热钱”现在基本都已经撤出，非专业玩家和资产逐步出清，项目估值明显回落。
同时，由于AI产业的发展迅速消化了一线城市及其周边集群的有效IDC机柜库存，同时对IDC项目及服务商综合能力提出更高要求，使得市场供给加速筑底，供需缺口正在持续扩大。
鼎晖夹层团队将当前数据中心市场的状况总结为“需求上行、供给探底”，这两条曲线之间的差距，将带来巨大的投资机遇。
数据中心能成为PE的主流投资品种之一吗？
放眼全球市场，如今很少有资产类别像数据中心这般同时具备漂亮的长期增长曲线、巨大的投资吸引力并且凝聚了广泛的共识。
KKR数字基础设施全球负责人Waldemar Szlezak写了一篇文章，将数据中心投资比作是19世纪的铁路大建设。KKR认为，预计到2030年，美国的数据中心需求将增长近两倍，需要超过 1万亿美元的投资。黑石全球基础设施主管Sean Klimczak则在不久前撰文，回应了“对数字基础设施的炒作”的话题。他非常明确的表示，这种炒作不仅是有道理的，而且机会比大多数人已经意识到的还要大得多。
早于国内一步，海外PE等机构投资者参与数据中心投资的热情在2024年就已经一浪高过一浪。
公开市场上，美股上市的Digital Realty、Equinix等头部数据中心REITs股价在2024年涨幅巨大，吸引众多机构投资人跑步进场。在一级市场上，黑石、KKR等PE巨头则在大举收购数据中心资产。Synergy Research Group的报告称，2024年全球数据中心资产并购交易总金额翻了一倍多，创下了570亿美元的历史纪录。
标志性的交易是，黑石2024年底以240亿澳元（约1100亿人民币）的天价收购了亚太地区最大的数据中心平台AirTrunk，金额刷新了全球数据中心交易的记录，引起了巨大的反响。黑石还雄心勃勃地宣布，他们的目标是继续把AirTrunk打造成为一家价值1,000亿澳元（约4500亿人民币）的企业。
虽然中国PE机构对数据中心投资的参与程度，当下还远不能与那些海外PE巨头相比。不过，数据中心属于资本密集型行业，无论是前期的工程基建、设备采购，还是建成后的运营管理，都需要大量的资金。随着新一轮数据中心建设浪潮的逐步展开，未来的蛋糕非常大。
尤其是，考虑到当下IPO收紧，传统的私募股权市场面临难以克服的退出难问题，相比之下数据中心这一新兴资产类别具有独特的优势。
鼎晖夹层于2020年的募集的数据中心专项基金，目前已经交出了一份相当漂亮的成绩单。该基金投资期间实现了每年不低于8%的现金分配。截至2024年底，基金DPI已达0.72，实现了优异的业绩回报。
尽管当下一级市场募资形势非常艰难，鼎晖新基建专项投资基金的募集较为顺利，尤其是获得了保险等大型机构投资人的欢迎。可见，现阶段的募资难，并不完全是由于市场上缺乏资金，一定程度上也是由于需求错配，PE行业没有为LP们提供满足他们需求的产品。而收益稳定、退出可预期性高的数据中心基金无疑正好契合了当下LP的核心需求。
另一个值得期待的事件是，目前中国的私募/公募REITs不断扩容，资产范围逐步扩充、发行机制逐步成熟。如果在不远的未来数据中心私募/公募REITs能够落地，将使得PE机构投资数据中心的退出路径更加清晰、回报上限更高。
面对当前的数据中心投资机遇，胡宁表示，“鼎晖夹层聚焦于“三新一特”的核心策略：即新基建、新能源、新产业资产及特殊机会，重点关注数据中心、长租公寓、产业园区及养老等现金流资产。在数据中心领域，我们持续跟踪并投资近10年，在行业研究、项目渠道，合作方关系等方面，均积累了深厚且独到的经验。在当前AIDC变革的新趋势下，我们会继续夯实过往积累的丰富资源与优势，并持续对行业进行前瞻性的研判。在不断变化的新形势下，为投资人创造能够穿越周期的稳健回报。”
