本文来自合作媒体：中国企业家，作者：李艳艳。猎云网经授权发布。
深秋，北京，浓重的铜锣声在诺金酒店敲响。
这里距离金辉控股（集团）有限公司（以下简称：金辉控股）的总部驻地不过三四公里。10月29日上午9点30分，金辉控股（股票代码：09993.HK）正式在香港交易所挂牌上市。截至当日收盘，金辉控股市值约174.4亿港元。
多次折戟IPO后，这家“准千亿”规模房企终于赢得港股上市入场券。自此，金辉控股成为今年继汇景控股、港龙中国后，第3家成功在港上市的内地房企。金辉方面称，此次IPO募资总额为25.8亿港元，金辉将成为今年前10月新上市房企中，融资规模最大的一家。
“金辉经历过三次交表，我们一直非常坚定地希望走资本市场道路。”上市当天下午，金辉控股执行总裁陈朝荣感慨称。他告诉《中国企业家》，这一路走来，虽有焦虑但并不着急。“我们希望准备充分后，有质量地上市。得到超满额认购，也代表了各界对金辉的认可。”
自2013年起，金辉控股在港股及A股市场多次递交上市申请，均无疾而终。这段时期，正值国内房企规模发展翻天覆地、大起大落之时。与金辉同为闽系背景的世茂、阳光城、旭辉、正荣、融信、宝龙等房企，均已在行业规模、销售业绩及知名度等方面实现跨越式发展。
相对于泰禾、福晟等风格“激进”又受高负债困扰的房企，金辉控股算是稳健型房企。直到最近两三年，金辉才开始展现出对规模的渴望，甚至拿过“地王”。不过，“副作用”也早已显现。今年下半年公布的房企融资规模监管新规即“三道红线”中，金辉控股“不幸”踩中了两道。
潜行七年，一朝上市。过于谨慎的行事风格是否导致金辉错失了一些发展机会？曾与市场大势多次擦肩、而今身处“三道红线”影响范围内的金辉控股，会如何抵抗生存焦虑？家族企业上市后，管理趋于透明化，公司又会如何重新审视自身的生存节奏和规模诉求？
“不管你走不走，市场总会把你逼到一个份儿上。”陈朝荣说，“我们是最早走出来的闽系房企，十年前就完成了现有的业务布局。但现在竞争更激烈，上市后我们会更加明确自己的年度目标。”
眼下，24岁的金辉控股距离千亿规模仅一步之遥，一个较为直接的目标是，“千亿”房企何时达成？这个问题，陈朝荣没有给出具体答案。他说：“未来会保持定量增长，比例可能是15％~30%之间。”
至于踩中了“三道红线”，陈朝荣称，金辉一直在按该政策的要求改进。“虽然目前从报表来看是踩了红线，但我们正在用红线倒推，加大回款力度，预计今年底完全符合政策要求。”
上市之路“一波三折”
金辉控股是金辉集团上市的资本平台。
公开资料显示，金辉控股此次IPO全球基础发行规模为6亿股，发售结构为90%国际发售，10%香港公开发售，发行最终定价为4.3港元/股，接近最高定价4.5港元/股，募资25.8亿港元。农银国际、中信证券、海通国际担任保荐人。
值得注意的是，金辉控股公开发售中，香港公开发售认购资金达4.68亿港元，相对于公开发售部分（总募资的10%）2.58亿港元，获得1.72倍超额认购。此次，金辉控股IPO还有9000万股超额配售权，如果行使超额配售权，金辉控股此次融资规模将达到29.67亿港元。
此前，金辉是中国销售额TOP40房企中少有的还未登陆资本市场的房企，其上市诉求最早可追溯至2005年。彼时，金辉选择与融侨以股权置换方式合作，有知情人称，此举剑指“上市”。但后来又有传言称，两家公司因理念不同而分道扬镳，上市计划因此流产。
2013年9月17日，金辉首次向港交所递交上市申请书，不过在递表6个月后，申请书正式失效。冲击港股不成，金辉开始转战A股。2016年1月26日，金辉向上交所递交上市申请。2017年初，金辉A股上市计划获得首发反馈。
不料，突如其来的房地产调控，使得金辉的A股IPO计划再度搁置。过去几年，A股相关政策调整的背景下，IPO市场已多年未见房地产公司的身影。2017年到2019年，正荣、美的、新力控股等房企均选择在港股上市。
当郁亮喊出房地产行业从“黄金时代”过渡到“白银时代”，当“活下去”成为房企危机感的代名词，2016年底至今，随着“房住不炒”进入行业视线，调控日渐趋紧，从头部房企到中小房企，“降杠杆”“降负债”成为房企行事主策略。
不论是选择叩响港股或A股的大门，还是选择谨慎或激进的发展策略，金辉控股多次“踏错节拍”。2020年4月，证监会相关信息显示，金辉控股A股IPO终止审查。同年，金辉控股还分别于3月25日、9月25日向港交所提交IPO申请，均以失败告终。
2020年9月28日，金辉控股第三次向港交所递交上市申请，并于10月8日上传了聆讯后资料集。10月16日，聆讯通过，港交所终于批准了其上市申请，金辉控股得以成功上市。
随着A股监管政策趋严，谋求港股上市成为内地房企的一大趋向。不过，今年拿到港股入场券的内地房企数量明显低于往年，不少中小房企递交的招股书，出现“递交-失效-递交”循环的情况。有的甚至在招股书失效后，再无下文。
据克而瑞统计，截至10月21日，万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、中国文旅5家房企的招股书已经失效；大唐地产、三巽控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生地产还在港交所排队等候上市。
金辉控股上市后当晚，上坤控股通过了港交所的上市聆讯，而这亦是其二度递交招股书后的第23天。
家族企业“市场化”
金辉的家族色彩颇为浓厚。创始人、董事长林定强持有金辉控股64.97%股权，妻子林凤英持股35.03%，林定强之子林宇担任公司执行董事兼执行总裁，其他集团管理层也多为林定强的亲属或家庭成员。
年轻化是金辉控股的董事会构成的另一大特征。公开资料显示，林定强，现年54岁；林宇，现年29岁。另外，执行董事兼执行总裁陈朝荣、执行董事兼执行副总裁黄俊泉分别为46岁、47岁。金辉董事会由四名执行董事和三名独立非执行董事构成，年龄最大的是独董张华桥，56岁。
林定强，祖籍福建福清。刚发布的2020年胡润百富榜上，林定强家族上榜身家为270亿元，排名第188位。和林定强家族同在富豪榜上的“福清哥”不少，如现年74岁的福耀玻璃曹德旺，上榜身家为165亿元；现年69岁融侨集团林宏修，其家族上榜身家为250亿元。
同为“福清哥”的产业，金辉与融侨多有渊源。2005年，林定强出任林文镜治下的融侨行政总裁，融侨和金辉以股权置换方式进行战略合作。不过在五年后，高调的“强强联手”变为分手，金辉自此开始低调成长，独自经受楼市风云的起伏跌宕。
与大多数闽系房企总部2015年之后迁至上海不同，早在2009年，金辉就将总部搬进北京，开启全国化布局。如招股书所言，金辉上市目的也很明确：拟将所募得的资金主要用于为现有项目拨资、部分偿还项目开发的现有信托贷款，以及一般业务运营及运营资金。
交流会现场，金辉控股财务管理中心总经理徐小冬说，稳定广泛的融资渠道是金辉的优势之一。
“截至2020年4月30日，我们获得的银行及其他金融机构的授信额度约1094亿元，未使用的授信额度为约652.6亿元。国内四大银行（工农中建）过去的融资结构基本是2:1:1。同时，公司在上市中获得了超过10倍的认购，预期在未来1~2年，融资利率将会持续改善。”
金辉控股高级副总裁黄俊泉主要负责公司整体运营与客户研究、服务类工作。据其介绍，金辉的产品线以刚需和刚改为主，“豪宅相对做得偏少一点，所以周转水平比较好，平均可以做到7.5个月（项目开盘）。”
与此同时，林家“二代”正逐步走到台前。
作为金辉90后“少东家”，林宇2011年3月正式加入集团。2019年10月，林宇获任集团董事，今年3月获任执行董事，同时担任集团执行总裁。
“做房地产也要有赛车这种冒险的精神，你不往前走，就会被别人推着往前走，或者被别人踩在脚下，我觉得再怎么样也要拼一下，就算你做得不好，拼过了也没遗憾。”四年前，时任金辉副总裁的林宇曾说过这样一段话。彼时他将公司的发展目标定为：进入行业30强。
在林宇的计划中，金辉要“先进第二梯队，第一梯队还说不上”。在他看来，规模不同的不同房企各有各的竞争力，“我们到第二梯队的时候，产品、管理、企业发展战略又会改变。”不同于地产老一辈的谨慎，谈笑间，“二代”野心毕现。
当然，这里也有个很好的例证。比如世茂的许荣茂家族，经过三四年的战略调整，“少帅”许世坛早已独挡一面，将世茂带回第一梯队，并成为收并购市场上的弄潮儿。许世坛的姐姐许薇薇，也在世茂商业板块寻找到了发展道路。
金辉控股上市背后，是一个家族企业的七年“嬗变”。一个更广泛的背景是，随着“三道红线”发挥效用，房企未来的“找钱”之路将更加艰难。金辉控股能否获得资本市场的持续认可，还未可知。
低调背后：重视规模，有意提速
交流会上，“规模”这个词在陈朝荣口中出现多次。他表示，上市之后的金辉将保持适度规模的增长，“不管是从融资、还是从销售方面看，适度的规模还是房企需要的。”此外，徐小冬称，此次上市主体已经将物业拆分出来，“未来物业会进行进一步剥离。”
“我们从不对外宣称我们定了什么目标，但我们今年会做一个小的冲刺。”金辉控股上市沟通会现场，品牌营销管理中心总经理周明明说。据其透露，由于第三季度金辉拿地力度较大，因此第四季度的冲刺节奏会“更从容一些”。
谨慎的话风已成为金辉的一大特点。事实上，上市前的金辉甚少发声。对外口径中，管理层对外释放的信息寥寥无几。不过，根据招股书可以发现，金辉在2017年之后“有意”加速，销售营收与资产负债水平均有较快增长。
金辉集团成立于1996年，前身为福建金辉房地产有限公司，2009年总部搬迁至北京，确立了全国化战略布局。公司主营业务以房地产开发为主，并配有少量商业开发和物业管理、租赁，业务重点覆盖长三角、环渤海、华南、西南和西北区域等。
据克而瑞统计，2017年~2018年，金辉控股分别实现全口径销售额445.1亿元、746.8亿元；2019年这一数字为888.6亿元，排名全国房企第40位；其中，权益销售额661.6亿元，排名第37位。在中房协发布的2020年中国房企500强中，金辉控股位居第36名。
金辉控股招股书显示：2017年至2019年，公司营收和利润持续增长，分别实现营收约117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率达到48.5%；年内利润分别约为22.21亿元、23亿元、26.90亿元，复合年增长率为10%。今年上半年，金辉实现营业收入109.72亿元。
但其负债水平仍不容小觑。截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年4月30日，金辉控股的借款总额分别为340亿元、431亿元、490亿元及525亿元。截至4月底，金辉净资产负债率为180%，较2019年末提升10个百分点，现金短债比为0.4。
招股书称，截至2020年8月31日，金辉控股合约负债为713.84亿元，较2019年底大幅上涨。一年内到期的借款总额为181.77亿元，同比下降5.5%。当期，公司账面现金及等价物为84亿元，加上40亿元的受限制资金也不过124亿元，不足以覆盖短债。
为了做大规模，金辉近几年攻城掠地，杠杆水平不断加大。截至2020年7月31日，金辉控股共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，其应占物业开发项目的总建筑面积为2908.18万平方米，其中93.3%位于二线城市及核心三线城市。
据易居研究院相关统计，2020年上半年，金辉拿地数量近10幅，总金额超58亿元，合计建筑面积超80万平方米，平均溢价率达43.53%，拿地溢价处于行业高值。
徐小冬表示，金辉在前几年，尤其是2017年，确实存在过高溢价拿地情况，不过在财务层面已经完成结算拨备。目前金辉在财务层面已经轻装上阵，而后一到两年拿的地，不会再存有利润过薄的问题，“预计明年的（期末）结转收入会有比较大的改善。”
