【猎云网（微信：ilieyun
）上海】7月26日报道 （文/周佳丽）
一个行业在火爆之时，一定伴随着各路乱象，如何升级是入局者们需要思考的问题。
拿长租公寓来说，2015年以前，长租公寓还没有今天这么火，整个市场群租现象很严重，一个100平米的房子被隔成十几个隔间是普遍场景。在城市化的进程中，群租房俨然是颗“顽疾”，其隐患随时都有可能爆发，由群租房引发的公共安全事件和各类纠纷、矛盾也屡见不鲜，各地政府纷纷出台措施，整治群租乱象。
微舍创始团队拥有近10年的公寓资产管理经验，也曾亲历群租的严打期。而就在当时混乱的市场大环境下，团队迅速找到了突破的方向，决定打造“微舍”品牌，不再局限于一套房如何能在利益最大化的情况下租更多的房客，而是专注于住房品质和用户体验，打造有温度的公寓品牌。由此，微舍于2015年5月正式成立，致力于为广大奋斗中的青年用户提供高品质的租住空间。
模式摸索，集中式＋分散式并行，覆盖近20个社区
2015年的长租公寓行业里，微舍并不算先行者。彼时，长租公寓市场开始品牌爆发，优家、自如、魔方、青客、寓见等先后拿到资本市场累计近百亿元融资，品牌长租公寓市场正式进入发展初级阶段。初生的微舍也面临激烈的市场竞争。
不同于市场上大多数长租公寓品牌分散式房源从各中介门店获取的单一打法，在其发展初期，微舍主要攻占上海地区，通过和各区政府以及开发商合作，以小区为单位，拿到物业的准入权后，在小区内招募出租业主，获得集中房源，这种房源呈集散式特征，即数百间房源集中在同一小区，但产权又分散在各小业主手中。
整体来看，其商业模式为集散式，覆盖从项目开发、获取房源，到房屋装修改造、出租以及售后服务的一站式运营方案。在竞争最激烈的两年间，微舍已完成超4000间房源管理规模，覆盖近20个社区，单项目销售爬坡期仅需2个月左右，房源平均出租率达96%。
在探索中前进的微舍，由于与B端的政府、开发商以及中小企业合作，在房源获取上有一定的先发优势。但联合创始人庄雅杏认为，长租公寓行业的业务流程跟制造业类似，采购（房源获取）、加工（装修改造）、销售（出租运营）、售后（租后服务）等流程节点多，且毛利低。规模扩张情况下，每个业务环节都会对净利润产生重大影响。尤其在采购环节，与业主的租约通常均锁定3-15年，因此采购成本过高，将直接影响后续合同存续期内的净利润。
集散式打法虽然能够相对控制住采购价格，但与业主的租约以6年为主，而且只能获取增量小区，而传统分散式房源又把控在中介门店，与其它公寓、二房东面临直接的价格竞争，毛利极低。因此若要突围，微舍亟需转型。
规划升级，打造“微舍共享社区”品牌
放眼看今天的长租公寓市场，政策红利、资本聚拢、玩家众多。据《中国房地产租赁公寓行业白皮书》公布的数据显示，2017年国内拥有规模公寓企业超过600 家，公寓间数超过 120 万间，行业市场规模达1.38万亿元，到2025年将有望增长到2.9万亿元。
但从长租公寓品牌化进程来看，总体渗透率低。数据显示，2017年品牌公寓市场占有率仅为 2 %，TOP10公寓品牌占比仅为0.7%。反观发达国家，美国占比7%左右，日本高达31%。可以预见，中国租房市场的品牌集中度还有巨大的发展空间。
同时，业内人士认为，长租公寓行业将会重演酒店行业历史，轻资产、强运营的品牌将会胜出；经过3年的探索期，长租公寓行业也将从资金为王的1.0时代进入到运营为王的2.0时代。
于是在2018年，微舍公寓在品牌规划上做了升级，将致力于打造有温度有情感的“微舍共享社区”；并且将战略调整为集中式的轻资产运营，以上海为中心，辐射到长江三角洲地区，为业主提供包租、托管运营、加盟、合作经营等服务，提高公寓项目投资回报率。
首先在前端房源获取上，微舍共享社区与业主／使用权人合作并给予他们符合预期的投资收益。庄雅杏透露，目前微舍与集中式物业持有人签订10年以上的合同，项目装修投资回收周期在2-3年之间，且投资盈利预测模型准确率达98%。
中期装修环节，针对已有装修的物业，微舍共享社区按照产品标准更换其软装，实施轻改造升级；而对于待装修的物业，微舍公寓通过输出产品标准及装修方案，完成装修改造。
（图片来源于企业官网）
在销售运营上，庄雅杏认为，这个行业不是一个纯互联网行业，更像零售行业，互联网获客只是渠道之一。因此微舍共享社区“海陆空”全方位获客。线上端，一方面公司与近20家互联网房地产线上平台合作，另一方面培训员工独立拓展线上渠道，包括豆瓣、咸鱼、知乎等在内的各大流量平台，增加品牌曝光的同时，多渠道获客；线下端，微舍共享社区则与近1000家中介门店和独立经纪人达成了深度战略合作。
截止到目前，微舍共享社区已成功操盘超过10个轻资产运营案例，其中2018年4月单月在上海落地4幢公寓。
值得一提的是，微舍共享社区将与地产基金合作，收购、改造存量物业资产，同时开发资产增值收入，实现资源、资金、运营三要素的高度匹配。此外，为构建高效公寓运营平台，微舍公寓将为租客提供社交、新零售等增值服务，强化“共享社区”的品牌理念。
联合创始人：庄雅杏（企业供图）
谈及资本，微舍共享社区将报以积极拥抱的态度。但庄雅杏也坦言，目前微舍的轻资产运营模式对资金的依赖度比较低，且已经囤积了扎实的脂肪层，对于资本寒冬的市场现状，微舍并不焦虑且做足了准备。此外，“华住模式”的核心是依托强大的运营能力，运营及品牌输出，将较重的资源获取及装修投入环节由加盟商来承担，运营商聚焦于产品打造、销售运营，实现投资人及运营商的共赢。而这，正是微舍团队擅长的。
“大家都不冲动的时候，我们的机会就来了；在真正潮退的时候，就能看到谁在裸泳。” 庄雅杏坚定地说道。
据悉，微舍公寓已于2018年1月完成了数千万元Pre-A轮融资，目前项目正在进行A轮融资，拟融资1000万美元，主要用于“微舍共享社区”的市场拓展及团队打造。
项目：微舍公寓
公司：微舍（上海）公寓管理有限公司
网址：www.wesharelive.com
