【猎云网（微信：ilieyun
）北京】7月25日报道
近日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行，好租作为大数据驱动的全价值链商办运营平台受邀参加，并首次发布了《2018年2季度商办市场报告》。会上，全联房地产商会联合办公分会特约研究员、好租数据研究中心主任匡健锋表示，在过去两个季度，一线城市办公楼存量较大但整体市场供求保持相对活跃，其中联合办公作为客户首选的比例升至12.3%，其10%左右的租金季度增速显著高于传统写字楼。
京沪办公楼新开工与竣工面积“负增长”成主流
2018年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段，再加上4月份金融领域进一步放开措施，在房地产开发企业到位资金稳中有升的情况下，短期将直接利好商办领域，特别是京沪两地的办公楼市场。
据好租《2018年2季度商办市场报告》研究显示，今年以来，京沪办公楼新开工与竣工面积累计增速双双走低，进入2018年后新开工面积更是维持大比例的负增长。在办公楼竣工面积方面，2017年是上海的相对高峰，2018年后竣工基本上维持零增长。北京竣工面积增速则进一步下探到-60%附近。京沪市场较其它城市更快的进入存量时代。
从市场供应来看，截至6月，北上广深的办公楼总存量已逼近4000万平大关。其中，上海以1790万平的月度可租赁办公空间面积高居一线四城之首，环比上季度增长7%，且上海核心区及外围区域均有新增项目。北京月度可租赁办公空间面积达1132万平米，环比增长16%，Q2增量反超上海，主要来自于四环外区域的新增办公楼宇及园区，以及存量改造楼宇的入市招商。广州和深圳的月度可租赁办公空间面积分别为240万平和700万平，广州主要受琶洲及白云区新增项目较多影响而环比增长14.8%，深圳环比下滑4%。
从租金价格走势来看，除北京以外，上海、深圳、广州、成都在Q2均有1%-2%的降幅，属于春节后成交高峰将Q1均价拉高后的正常调整。北京逆势小幅上涨1.2%，主要拉动因素在于丽泽、亦庄等优质新增项目的入市带动商圈量价齐升，CBD、中关村等活跃区域也拉动了整个价格略微上涨。
尽管北京7.3元/平/天的租金水平较上海高40%，几乎是广州深圳的两倍，但北京在去化率与去化速度上依然要领先上广深。好租《2018年2季度商办市场报告》数据显示，北京前两个季度的去化率高达15.68%，IT互联网、金融业、文化娱乐等优势领域旺盛的办公空间租赁需求，带来了快速的去化速度。上海去化的绝对面积仅次于北京，各商圈的租赁表现同样相当活跃，但较大的可租赁面积将整体去化率拉低至7.17%。广州、深圳、成都三城的去化率处于10%-14%之间，差距不大。
北京CBD、望京仍是商办“超级热点”
好租《2018年2季度商办市场报告》还显示，除了老牌核心商圈仍是成交热点，一线城市去化表现各具特点，并且出现了虹桥这样的新热门。
分区域来看，北京传统的商圈包括CBD、望京在Q2季度仍是北京乃至全国成交最活跃的区域，新入驻企业聚集效应明显。中关村作为传统的热点商圈去化率很高，受限于整体空置率低，去化面积相对有限。进入2018年后，东部四环外的高碑店、文化传媒区有大量新增的工业楼宇，去化较为活跃。受益丽泽金融商务区规划影响，丰台办公楼供应量自2017年以来一直处于高位，后续或面临较大的空置压力。
上海的整体去化分布相对均匀。除了陆家嘴、徐家汇等传统热门商圈之外，Q2季度新静安区的大宁商圈成为小热点。上海重点打造的虹桥商务区是办公楼新主力，虹桥Q2整体的去化量尚可，但由于该区域办公楼宇入市体量庞大，后续会面临比较大的去化压力。
此外，广州和深圳的去化表现差异较大。一方面，广州的办公空间存量相对有限，而深圳持有700万平的可租赁面积，在去化率相当的情况下，深圳去化面积和密度要显著高于广州。另一方面，广州单中心特征明显，核心区珠江新城和天河北去化率最集中、速度最快，而外围多以新兴园区产品的方式进行供应。深圳则呈现明显的多中心形态，南山区域在Q2整体的去化最集中，其中的小热点蛇口区域略有升温，传统CBD福田包括华强北区域是另一大热点并辐射外围，另龙岗区域也有较集中的去化表现。
一线城市租金承受能力稳中有升 联合办公大幅升温
与Q1相比，Q2季度一线城市选址企业的租金承受能力稳中有升：北京企业的租金承受能力的中位数约为5-6元，2-4元的需求相对减少；上海5元以上需求企业变多，贸易批发零售、IT互联网企业租金承受能力明显提升；广州和深圳企业的租金承受能力主流维持在3-4元附近。
另据好租数据研究中心研究发现，商办新军——联合办公品牌数量以及网点数量的季度增速双双放缓，目前均已降至20%以内，但绝对增量依然可观。同时根据好租内部数据库统计，18%的品牌在2018上半年没有发生任何动态，不正常状态背后有可能是企业被收并购或已被淘汰。
随着联合办公行业进入激烈竞争阶段，联合办公空间产品服务正不断向好发展，并逐步融入主流办公市场。好租《2018年2季度商办市场报告》数据显示，2018Q2季度联合办公作为客户首选的比例大幅升至12.3%，对比2017年从4.9%提高到6%，联合办公已不再是小众。
另一方面，联合办公被行业所接纳还体现在租金增速上。在过去两个季度，联合办公有价亦有市，租金增速接近10%的比例，传统写字楼则涨价乏力，只有1%到2%。
关于好租数据研究中心
好租数据研究中是由好租设立，旨在依托好租大数据生态系统、多元的生态业务以及丰富的案例，聚焦行业供求关系、运营表现、客户画像等研究方向。2015年成立至今，已先后发布《2016年度商办地产白皮书》、《2017年度商办地产白皮书》，并与多家权威行业机构进行联合数据发布，每一份数据报告都是对商办行业发展现状及未来大趋势的全面解读，被腾讯、新浪、搜狐、36氪等知名媒体转载报道。
