【猎云网（微信：ilieyun
）北京】10月19日报道（文/秋水）
我们不得不承认，任何一个行业的兴衰，都要服从于市场的发展规律。
现如今，我国的城市化进程加速、城市人口不断增长、一、二线城市租金连年攀升，再加上房地产行业正在从增量市场向存量市场转型……在这种种前提下，房屋租赁行业的租金规模已经达到1.2-1.5万亿元，且GMV只可能增不可能减。因此不难解释，“互联网＋长租公寓”即便需要巨大的资金投入，却能够避开资本寒冬的冰封，令银行、风投资本、互联网金融平台等趋之若鹜。
爱上租的金融VP徐毅讲述了一则有趣的小故事，向猎云网（微信：ilieyun）揭示了长租公寓强大现金流的秘密：
银行家的儿子问爸爸：“爸爸，银行里的钱都是客户和储户的。那你是怎样赚来房子、奔驰车和游艇的呢？”银行家并没有直接回答，而是让他的儿子从冰箱里取出一块肥肉，又让他放了回去。当儿子迷惑不解的时候，银行家说道：“你看你的手指上是不是有油啊？
当然，长租公寓的弄潮儿不可能以空手套白狼的方式获得“肥肉”。拿房成本、装修成本、线上线下的运营成本、提供房租分期服务的资金支撑……这一系列庞大的投入，为长租公寓行业树起了高高的门槛。
作为一家以1年时间迅速成为行业第二的创业公司，爱上租如何以独特的市场定位和金融方案，解决资金投入大的问题呢？
1、独特的市场定位：721模式在遵循市场需求的基础上，很好的平衡了规模与投入的关系
目前，“互联网＋长租公寓”的主要模式为标准化的品牌公寓，包括集中式公寓和分散式公寓两种。即平台与业主签约，以标准化的装修将公寓出租给C端用户，（向用户）收租、返租（给业主）以及租后服务（包括保洁、维修等）均由平台完成。
这一模式的问题在于，看上去很美好，但投入巨大。徐毅向猎云网透露：“爱上租品牌公寓的单间投入在2万元左右，2－3年才能收回装修成本。”所以，爱上租团队设计了包容性更强的721产品模式，除了品牌公寓，还将服务公寓和业主房源囊括其中，三者的占比分别为20%、70%和10%。
简而言之，服务公寓是指非标准化装修的包租房源（业主原装修），只需要稍加优化，达到出租标准即可。几年后，现在处于出租中的其他品牌公寓，到期后也能成为爱上租的服务公寓。业主房源即原有中介委托模式下的信息服务，在爱上租有足够的房源。
作为一家房屋资产管理公司，爱上租坚信这个行业比拼的是管理资产的规模，轻资产投入和重资产投入相结合的方式，能够在解决行业投入大的同时，让爱上租跑的更快，迅速开疆辟土，享受规模化的价值。
2、科学的成本控制，六种方式全方位缩减装修成本
即便拥有721产品模式，房屋改造的成本却是不可避免的。爱上租团队又在保持高质量装修的基础上，从5个方面来控制装修成本。
1）规模化之后，成本下调：
在完成来自巨鲸资本的1.1亿元A轮融资之后，爱上租迎来了新一轮的快速扩张，管理公寓的间数从2万间增长至4.5万间，当爱上租实现全国化布局之后，规模化的价值会释放出来。在装修的议价上，更有话语权，成本渐渐下调；
2）采购集约化，装修材料溯源：
同时，爱上租还尝试以从上游材料企业集约采购的方法来降低成本。已经帮助多家合作装修企业促成源头的采购，使采购的成本降低，整合的材料范围包括瓷砖、卫浴、板材等等；
3）装修最大限度进行产品标准化：
目前，爱上租还有相当一部分的主题公寓，装修风格极为个性化。徐毅表示，未来的爱上租会在装修方面最大限度地实现产品标准化，从而降低装修成本；
4）配送效率的提高意味着配送成本的下降：
随着爱上租房源的增多，其房密度也会随之提高，会扭转分散式公寓装修配送分散所引发的配送成本高的现状；
5）工程装修流程IT系统化：
爱上租已经实现了装修流程管理的IT化，从水电、水泥工、木工、油漆工、家具家电、甲醛处理，到最后交房，IT化能让每一个步骤连接的更紧凑，装修时间被高效利用。在爱上租2500人的团队中，IT部门占有相当的人数比例，徐毅告诉猎云网：“有些投入必须是提前的，比如技术，一个人的投入换来的是上百个人的效率提升。”
6）工程监理团队专业化：
爱上租要求工程监理团队更加专业，这将直接带动施工品质的提高，通过加强对每一个环节的品质控制，来减少中间的消耗。
3、牵手金融机构，分期服务令三方利好
除了从规模化价值和缩减装修成本来解决投入大的问题，爱上租还以房产租赁服务为内核，不断扩大金融边界。
良禽择木而栖。以房租分期服务为例，爱上租已与杭州联合银行、蚂蚁金服、爱租哪三家金融机构达成深度合作，为用户提供押2付0和押1付1的房租月付服务。
一旦用户选择了分期方案，第三方合作金融机构会将该租客一整年的房租支付给爱上租。这一方面减轻了租客的资金压力，另一方面帮助爱上租解决了装修资金投入大的问题。在常规情况下，选择分期服务的用户比例在28%以上。
据了解，爱上租是蚂蚁金服选择合作的首个长租公寓服务平台，而蚂蚁金服和爱上租同处于杭州，区域优势明显，现利率控制为年度4%。
杭州联合银行和爱上租的合作则是基于对长租公寓行业的看好。在此之前，联合银行还没有专门针对房租分期服务的金融产品出现，在爱上租的陪同下把产品打磨了出来。极具吸引力的利率是爱上租与之合作的动力之一，联合银行现阶段受理的爱上租租户的分期服务超过50单/日，后续双方会将合作进一步深化。
金融机构愿意与爱上租打开合作之门，其根源在于爱上租在整个金融服务过程中的风险控制能力。
风险控制从源头开始。首先，爱上租会对租客的信用进行全面的评估，对接芝麻信用等征信平台，租客只需要提供姓名和联系方式，信用评估结果即可生成，根据结果来定息。
再之，资产完全可控。如果租客违约，房子能够立刻收回，而且有押金和完善的收房标准流程控制风险。
特别重要的一点是，爱上租的底层资产做到了一一对应。爱上租的IT系统会将房子从收进开始——装修——出租——租后管理等各环节产生的数据完全记录下来。一旦底层的数据变得完全透明可追溯，那安全系数就相应的提高了。
爱上租基于租房生活，打造了完美的风控闭环，在确保客户更好体验的同时，与不同金融机构的合作也更加紧密。
4、租约证券化：租约打包融资，让现金流更健康
促成金融机构和爱上租深入合作的原因，恰恰是房产租赁行业的5个优势特点：现金流稳定、资金规模大、租金单边上涨、需求稳定不受经济周期和政策影响、底层数据一一对应。其中，大规模的资金投入让更多想要杀入长租公寓市场的创业者望而却步。
为了保持充裕的现金流，以缓解巨大的装修资金投入压力，爱上租选择了能够满足房屋租赁行业的新型需求的“租约证券化”，用租约打包来“融资”。
也就是说，爱上租可以将业主与其签订的委托合同、以及租客与其签订的租约打包为一个租约包，递交给互联网金融平台，来获取等值的资金。未来随着租约规模的不断扩大，加之完善的风控体系，以及一二级资本市场的打通，租约融资的资金成本将逐步下降。
猎云网了解到，爱上租服务公寓的合约期一般为1-2年，品牌公寓在整个行业内的合约期一般以5年为基准点，资金规模可见一斑。
结语
日本的长租公寓产业更为成熟，占据整个房屋租赁市场的74%左右，而且多数为集中式公寓，分散式公寓明显偏少。然而，这种情形在中国则大不相同，据不完全统计，国内的公寓企业所管理的公寓总量大概只占市场总体规模的3％－5%，还有巨大的增长空间。
徐毅说：“很多创业公司都是边看、边做、边找方向，但我们这个行业很清楚，就是把规模做起来，服务好业主和租客，随之而来的就是金融的转化，以及服务的转化。”
就我们今天所探讨的金融问题来说，其背后的核心就是风险和回报之间的各种平衡。风险的控制能力强意味着可以获取更多的利润。从前文中的一系列思索和方法可以看出，爱上租已经形成了自己的交易闭环，在风险控制上有天然的优势。
徐毅也以他在房产交易领域奋战多年的经验告诉我们：“作为新型房产管理公司，爱上租就是把经纪公司、装修公司、物业管理公司、活动运营公司、金融公司、IT公司串起来。这其中能够很好的经营一家公司已经是万幸，如今我们要协调6家公司同步，不能掉链子。”
通过猎云网的观察，怀抱着对于长租公寓行业发展前景的看好，爱上租表现出充足的耐心和激情，在规模化扩张和金融生态建设之间显得张弛有度。
