【本文系房东东全雳投稿】
如果说十年前，那是经济酒店的春天，那么今天在资本的推动下，品牌长租公寓纷纷崛起，形成住宿业的一股新的力量。
2000年至2014年，我国经济型酒店行业的门店和客房规模持续扩张。而2000年至2009年正是经济型酒店发展的“黄金十年”。自2010年开始，经济型酒店增速趋缓，并逐渐形成寡头垄断的格局。如家酒店、7天酒店、汉庭酒店和锦江之星拥有较高的市场份额。2014年前十大经济型酒店品牌的市场份额达到67.7%。
2012年至2014年，经济型酒店经历了出租率下滑导致的RevPAR下跌。租金（含水电）和人工是经济型酒店集团面临的两大主要成本，二者之和占营业成本比重超过50%。作为传统的连锁酒店，在经历了野蛮生长之后，已呈现缓慢增长态势，但他们掌握着成本控制、会员制和差异化经营三大核心优势，同时他们的标准化管理、运营系统、完善的加盟体系和品牌溢价能力都具有直接切入整栋式公寓领域的天然优势。
如家酒店集团分离出来了逗号公寓；铂涛成立了窝趣轻社区，目前已经在广州、上海、北京布局；住友旗下的漫果公寓也悄悄地在杭州完成了近1000间的规模；华住酒店集团更是大手笔，联合了IDG和红杉投资1亿美金给城家公寓；亚朵的公寓是最早开张的，在上海和开发商项目进行短中租的结合；维也纳不甘落后即将杀入公寓市场。同时，一些在区域市场做得很有规模的酒店集团也开始试水，比如武汉纽宾凯酒店集团也宣布介入中高端长租公寓。
与此同时，房产中介行业利用门店和租赁信息的优势，也纷纷抢滩公寓市场，希望在租赁、资产管理房屋和房屋买卖之间形成一个房产O2O的闭环。而老牌的开发商万科也已经在广东打造自己的公寓，据了解规模已经过万间，超过了魔方。一手代理行——世联行一个月投资了两家公寓公司，易居中国也在公寓投资领域布局。一时间，公寓市场被搅得风生水起。
那么各家重兵云集的公寓市场，大佬们是否赚钱呢？答案是，大佬们整体亏损，而传统的二房东却在整体盈利，那么差异到底在哪里。
从拿房的成本来看，大佬们和二房东处于同一个起跑线，甚至大佬们获取房源成本远高于二房东。比如，自如在上海获取房源，完全按照高于市场价格收，还得付出全佣，而二房东早期拿房已经有了积累，享受到了租房红利，在小区域市场也形成了一定的口碑和竞争优势。所以事实上大佬们拿房并没有成本优势，而面对自身实现快速规模化的需求，大象如何跑得更快，是一个值得思考的问题。
再看看人房比，以分散式为例，传统分散型二房东1个人可以管20-25套（折算成50-60间）规模，5个左右的小团队就基本覆盖了200间房，而大佬们数字目前在1：25-30，效率优势暂时没有被发挥出来。
再看看出租率，传统二房东出租率普遍都高于95%，而大部分品牌公寓在扩张期限，出租率大都在90-95%，个别甚至还低于这个数字。
再看看回报率，传统二房东，比如三房一厅隔间，15-18个月收回所有投资，整栋式需要2.5-3年收回投资，而品牌长租公寓这个回报周期远高于这几个数字。
那么既然大佬们都亏了钱，为啥大家还要拼命挤进这个市场？
笔者认为，房屋租赁作为最大的消费需求之一，未来的行业里会存在几个巨头公司，而目前普遍都处于小而散的状态，目前的不盈利主要是受制于扩张速度和人才，规模效应无法快速体现出来，管理成本相对就成为了一个很大的负担，而自如和青客进入得早，现在他们都可以做到1：40-50的人房比，优势就非常明显了。随着发展，一年后公寓的格局还会发生更大的变化，未来都是以万间以上为单位了，野蛮人进场也是给现有的品牌公寓一种助推作用。
所以，长租公寓是一场没有终点的马拉松，真正的竞争还没有开始，未来会有更多的野蛮人进来，大戏还在后头呢！
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